用地取得について

質問1　事業はどのように進められるのですか。

質問2　土地の測量はどのように行うのですか。

質問3　土地の価格はどのように算定されるのですか。

質問4　土地に所有権以外の権利（借地権や耕作権など）が設定されている場合、権利の補償はどうなりますか。

質問5　建物の補償はどうなりますか。

質問6　工作物などの補償はどうなりますか。

質問7　建物、工作物以外には、どのような補償がありますか。

質問8　補償金の支払いはいつされますか。

質問9　税金の優遇措置にはどのようなものがありますか。

回答1

一般的な流れは次のとおりです。

1. 事業の説明
   これから行われる事業内容や用地補償について説明するために、地域の皆様に説明会を開きます。
2. 用地幅杭の打設
   事業について皆様の御了解をいただきますと、事業に必要な土地の範囲を明らかにするため、用地幅杭を打設します。
3. 土地や建物などの調査
   皆様からお譲り頂く土地の測量や、移転していただく建物、塀や看板などの工作物、庭木や果樹などの立木を調査します。
4. 調査結果の確認
   お譲りいただく土地の面積や移転していただく物件の数量などを確認していただきます。
5. 補償額の説明
   確認して頂いた内容に基づき、「補償基準」により適正な補償額を算出し、その内容を説明させていただきます。
6. 契約
   補償の内容を御了解いただきますと、書面で契約をとりかわします。
7. 建物などの移転、土地の引き渡し
   建物・工作物・立木などを移転していただき、土地の引渡しを行っていただきます。なお、お譲りいただく土地の分筆や所有権移転登記は県が行います。
8. 補償金の支払い
   建物などを移転していただき、土地の引渡しを受けた後、補償金をお支払いします。なお、補償金の一部を前払いする場合もあります。
9. 新しいまちづくり
   新しい街づくりのための工事が始まります。

回答2

土地の実際の面積を調べるために、皆様に立ち会っていただいて、土地の境界の確認を行います。立ち会っていただいた後、皆様の了解が得られれば、調書に署名押印していただくことになります。なお、代理人が立会をする場合は、委任状が必要となります。　　　

回答3

お譲りいただく土地の価格は、次の資料に基づいて適正に算定します。

1. 近隣及び類似地域の正常な取引事例価格
2. 地価公示法に基づく公示価格
3. 国土利用計画法に基づく基準価格
4. 不動産鑑定士による不動産鑑定評価額
5. その他土地の現況項目、形状、面積や地域の状況、利用形態　 　

回答4

土地所有者と権利者の間で話し合いにより補償額の権利割合（あるいはそれぞれの金額）を決めていただき、それに応じ個別に補償します。

回答5

移転していただく建物がある場合、建物の配置・種類・構造・敷地の形状などを考慮して、移転の方法を決定し、必要な移転費用を補償します。

回答6

移設できる工作物（門扉、フェンス等）は、その移設費用を、移設できない工作物（ブロック塀、掘井戸等）は、同等のものを新しく設置するのに要する費用を補償します。
庭木等の立木については、利用目的・種類などによって移植、伐採等に要する費用を補償します。

回答7　

建物や工作物以外には、次のようなものがあります。

1. 動産移転料
   建物の移転に伴う動産（家財道具・商品・諸材料）については、荷造り、運搬などに必要な費用を補償します。
2. 移転雑費
   建物の移転に伴い新たに必要となる経費として、建築確認申請手数料や、棟上式や建築祝などに要する費用、親戚や友人、知人に対する移転のあいさつ状の費用などを補償します。
3. 仮住居補償
   建物をひき家工法、改造工法などにより移転する場合には、移転工事期間中の仮住まいが必要となります。この場合には建物の規模、世帯人員及び家財道具などの数量に応じた仮住まいに要する費用を補償します。
4. 営業の補償
   店舗や工場を移転していただくため営業を一時休まなければならないときは、その期間中の収益の減少分、固定的な経費、従業員の休業手当、移転先での開店のための広告費などを補償します。
5. 借家人、借間人に対する補償
   借家や借間されている方が、新たな借家などに移転しなければならない場合には、そのために要する費用を補償します。
6. 家主に対する補償
   移転していただくこととなる貸家などの移転期間中に生ずる家賃減収について補償します。

回答8

補償金の支払いは一括払いと分割払いがあります。

1. 一括払い　
   建物などを移転していただき、土地の引渡しを受け、土地の所有権移転登記が完了した後、補償金をお支払いします。
2. 分割払い
   建物などを移転していただく場合には、土地の所有権移転登記に必要な書類（登記承諾書、印鑑証明など）を提出していただいた後、契約金の一部を前金としてお支払いします。（抵当権などの担保物件が設定されている場合は、これらの権利が抹消されたことを確認した後にお支払いします。）
   その後、建物などを移転していただき、土地の引渡しを受け、土地の所有権移転登記が完了したとき、残りの金額をお支払いします。

回答9

公共事業の施行に伴い、土地等を譲り渡したときには、次のような税金の優遇措置があります。

1.　5，000万円の譲渡所得の特別控除
公共事業のために資産を譲渡した場合で、次の要件を満たすときは、譲渡所得から5000万円を控除できます。なお、同一年に2つ以上の公共事業により資産を譲渡した場合でも、特別控除の額は、合算して5，000万円が限度です。

• たな卸資産（不動産業者等の所有する商品としての土地・建物等）でないこと。
• 代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
• 買取り申出のあった日から6ヶ月以内に譲渡したこと。
• 同一事業で2ヶ年にまたがって2回以上に分けて譲渡した場合は、最初の年の譲渡資産に限られること。
• 県から最初に買取りの申出を受けた者であること。

2.　代替資産を取得した場合の課税の特例

公共事業のために資産を譲渡し、原則として資産の譲渡があった日から2年以内に、その補償金で従前と同種の代替資産を取得した場合には、代替資産の取得にあてられた補償金に対応する部分は譲渡がなかったものとみなされ、課税されません。ただし、残りの補償金に対しては課税されます。