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開発許可制度の概要

1 概要
2 都市計画法に基づく開発許可申請の手引き
3 開発許可(法第29条)
4 開発許可基準(法第33条)
5 市街化調整区域の許可基準(法第34条)
6 市街化調整区域の建築許可(法第43条)
7 都市計画法の改正関係
8 愛知県開発審査会

1 概要

開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、並びに都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保するための制度です。
なお、都市計画区域内であって区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められていない区域(いわゆる「非線引区域」)の取扱いについては、愛知県内に該当する区域がないため省略しています。

これは愛知県の取扱いを示したものであり、指定都市等(名古屋市、豊橋市、岡崎市、一宮市、春日井市及び豊田市)並びに事務処理市(瀬戸市、半田市、豊川市、碧南市、津島市、刈谷市、安城市、西尾市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、東海市、大府市、知立市及び田原市)の取扱いとは異なる場合があります。

2 都市計画法に基づく開発許可申請の手引き

3 開発許可(法第29条)

開発行為(主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更)については、当該開発行為に着手する前に知事の許可が必要です。(ただし、指定都市、中核市、施行時特例市及び事務処理市にあっては各市長の許可。)
ただし、市街化区域内における開発行為の規模が500平方メートル未満の開発行為(豊橋市始め東三河地域の5市並びに豊田市の一部(旧藤岡町)及び岡崎市の一部(旧額田町の一部)においては1000平方メートル未満の開発行為)、準都市計画区域における開発区域の面積が3000平方メートル未満の開発行為、都市計画区域外における開発区域の面積が1ヘクタール未満の開発行為等については、許可を要しません。

※特定工作物
・第一種特定工作物:コンクリートプラント、アスファルトプラント等周辺地域の環境を悪化させるおそれのあるもの
・第二種特定工作物:ゴルフコース並びにその規模が1ヘクタール以上の野球場・遊園地等の運動・レジャー施設及び墓園

※準都市計画区域:新城市の一部(旧鳳来町の一部)
※都市計画区域外:豊田市の一部(旧小原村、旧足助町、旧下山村、旧旭町及び旧稲武町)、岡崎市の一部(旧額田町の一部)、新城市の一部(旧鳳来町の一部及び旧作手村)、設楽町、東栄町、豊根村

※ほかに法第29条の開発許可を要しないもの
・農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従業者の住宅のためのもの(2号)
・公益上必要な建築物の建築を目的とするもの(3号)
・都市計画事業、土地区画整理事業の施行として行うもの(4、5号)
・市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行うもの(6、7、8号)
・公有水面埋立事業の施行として行うもの(9号)
・非常災害のため必要な応急措置として行うもの(10号)
・通常の管理行為、軽易な行為として行うもの(11号)

4 開発許可基準(法第33条)

開発許可制度の技術に関する運用については、「愛知県開発許可技術基準 [PDFファイル/1.03MB]」があります。

1 都市計画施設
 公共施設等に関する都市計画が定められている場合には、当該開発計画がこれらの都市計画に適合していること。

2 宅地の面積
 戸建住宅の一画地の面積は、原則として160平方メートル以上とすること。

3 道路計画
 道路は、区域外の既存道路及び都市計画道路等の機能を阻害しないよう、かつ、次の基準に適合して配慮されること。
(1) 開発区域内の道路の幅員は、原則として6メートル(主として住宅用以外のもので敷地面積が1,000平方メートル以上のものは9メートル)以上とし、路面は原則としてアスファルト舗装とする。
(2) 開発区域内の主要な道路は、原則として区域外の幅員6.5メートル(主として住宅用以外のものは9メートル)以上の道路に接続すること。
(3) 20ヘクタール以上の開発は、各敷地から250メートル以内に幅員12メートル以上の道路を配置する。
(4) 幅員9メートル以上の道路は、歩車道が分離されていること。
(5) 道路は、原則として階段状又は袋路状としないこと。

4 公園、緑地計画
 公園等の設置にあたっては、その面積を下表に掲げる値以上とし、公園等の機能を有効に発揮できるような位置とする。

公園等の面積
開発区域の面積公園等の面積
0.3ha以上1ha未満開発区域面積の3%以上
1ha以上5ha未満開発区域面積の3%以上でかつ300平方メートル以上のものが1箇所以上
5ha以上20ha未満開発区域面積の3%以上でかつ1箇所300平方メートル以上(うち1000平方メートル以上のものが1箇所以上)
20ha以上開発区域面積の3%以上でかつ1箇所300平方メートル以上(うち1000平方メートル以上のものが2箇所以上)

 5ヘクタール未満の開発行為でやむを得ないと認められる場合及び5ヘクタール以上の開発行為で予定建築物の用途が住宅以外のものである場合は、緑地又は広場とすることができる。
 緑地については、別に、愛知県土地開発行為に関する指導基準、森林法、自然環境の保全及び緑化の推進に関する条例に基づく緑地の確保に関する基準等があります。

5 排水計画
 開発区域の排水は、雨水及び汚水を有効に排出できるよう次の基準により設置すること。
(1) 区域外の下水道、排水路、河川その他の排水施設等に接続していること。
(2) 雨水以外の下水は、原則として暗渠により排出すること。
(3) 排水計算をするときの計画雨水量の算定は、合理式による。この場合、降雨強度の算定は、タルボット式によるが、開発区域が1ヘクタール未満の場合は120mm/hとしてよい。

6 敷地の安全
 切土、盛土等により宅地を造成するときは、次のことを十分留意のうえ設計されていること。
(1) 斜面(法面)の勾配は、原則として30゜以下とすること。
(2) 斜面の勾配が30゜を超える場合は、原則として擁壁で保護すること。
(3) 擁壁の構造は、宅地造成等規制法の規定に基づく基準によること。
(4) 地下水等の影響で地盤のゆるみ又はすべりが生ずるおそれがあるときは、排水管を設置する等地盤の安全上必要な措置をとること。
(5) 傾斜地に盛土する場合は、段切り等すべりを生じないよう必要な措置をとること。
(6) 盛土する場合は、おおむね30センチメートル以下ごとに土を盛り、その層を盛るごとに、ローラー等の建設機械を用いて締め固めるとともに、必要に応じ地滑り抑止ぐい等を設置すること。
(7) 切土又は盛土する場合に、地下水により崖崩れ等のおそれがあるときは、地下水を排出する排水施設を設置すること。

7 消防施設計画
 消防水利施設の計画にあたっては、当該開発区域を所管する消防長又は消防署長(消防本部又は消防署が設置されていない町村にあっては当該町村長)と協議しなければならない。

8 敷地境界線
 開発行為完了後隣地との境界の紛争を避けるため、土地の境界は耐蝕性材質の杭で明示すること。

9 その他
 市町村が条例により、技術基準の強化又は緩和をしたり(法第33条第3項)、建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めている(法第33条第4項)場合があります。

5  市街化調整区域の許可基準(法第34条)

6 市街化調整区域の建築許可(法第43条)

市街化調整区域内では、開発行為のない場合でも原則として建築物を建築することはできませんが、知事の許可を受けることによって建築することができるもの、許可を要しないものがあります。

1 法第43条の建築許可を要しないもの。(法第43条第1~5号)
(1) 農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従事者の住宅。(本文)
(2) 公益上必要な建築物の建築。(本文)
(3) 都市計画事業の施行として行うもの。(1号)
(4) 非常災害のため必要な応急措置として行うもの。(2号)
(5) 仮設建築物の新築。(3号)
(6) 公有水面埋立事業等で開発行為が行われた土地の区域内において行うもの。(4号)
(7) 通常の管理行為、軽易な行為として行うもの。(5号)

2 令第36条の各号に該当し、知事の許可を受けたもの。
(1) 敷地が次の基準に適合していること。
 ア 排水施設が適当に配置されていること。(1号イ)
 イ 地盤の沈下、崖崩れ等の災害防止のため、当該土地について、安全上必要な措置が講ぜられていること。(1号ロ)
(2) 地区計画又は集落地区計画の内容に適合しているもの。(2号)
(3) 建築物が法第34条第1~14号に該当すること。(3号)

7 都市計画法の改正関係

 

8 愛知県開発審査会 

 
愛知県開発審査会の概要
設置年月日昭和45年12月3日
設置の根拠愛知県開発審査会条例
設置の目的都市計画法第78条の規定に基づき、開発許可制度に関する次の事務を行うために設置されたものです。
(1)市街化調整区域における開発行為の許可及び建築行為許可に係る諮問に関すること
(2)都市計画法第50条の規定に基づく審査請求に関すること
会議の公開・非公開申請者個人のプライバシーに関する情報が含まれている事項について審議を行うことから、会議を非公開としています。 ただし、都市計画法第50条の規定に基づく審査請求に係る口頭審理については、会議を公開します。

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